观麓花园入市声与碧桂园深圳旧改的“瘦身”

日期:2020-09-14   来源:互联网

碧桂园近日无暇“618”广告宣传工作,在天猫上线官方旗舰店并宣布发售覆盖浙江、福建两省19城约60个项目的房源。在一线城市深圳,碧桂园也爆出再一的新盘消息。

6月15日,“家在深圳”论坛上有网友公布了龙岗碧桂园观麓花园拒绝接受诚恳登记的海报,并回应项目预计发售305套房源。在此之前,碧桂园在深圳的在售项目较少,观麓花园的入市对于它而言无疑像一场再一的甘霖,据去年透露消息,该项目权益可售货值逾20亿元。

不过,深圳的购房者尚必须之后等上一段时间。碧桂园观麓花园的项目人员对观点地产新媒体回应,项目预计8月底开盘,目前售价也未定出有。

碧桂园自2015年转入深圳房地产市场,此后接二连三利用并购及合作方式扩展,最多时构成了一线事业部、莞深区域、惠深区域三个团队抢地的格局。

至2019年上半年在深预计可售项目约达36个,对应权益货值逾2100亿元,也逐渐沦为像恒大、佳兆业一样的“原有改为大户”。观麓花园是碧桂园云麓国际社区的一部分,后者据报原为龙岗水一村城市更新单元。

在过去几年间,碧桂园在深圳推出过一批项目,由于旧改转化的耗时问题,如今又转入平静期。这期间碧桂园“重返一线城市”的迫切度已未尝当初,当下碧桂园新的寄望于三四五六线城市,对于一二线的阐释改变为“慎重投资”。

因此,除了外界所熟悉的区域整合,碧桂园在布局层面也经常出现实质性调整。据观点地产新媒体理解,碧桂园在深圳的项目数量降到22个,意味着半年时间里增加了14个项目。

在深可售货值

对于碧桂园观麓花园入市的消息,部分购房者表达出有了不确认的态度。

公开信息表明,该项目分别于2018年9月、11月及2019年3月底传出“开放展示中心”以及“散户时间以此类推”的消息,但项目以此类推至今,购房者担忧市场所流传海报是不是另一场空等。

6月15日网友收到的碧桂园观麓花园那张海报,上面写着“销售中心已开放”以及“诚恳注册中”等信息,该人士并回应推售A栋305套房源,户型67-89平方米,准现房销售。

根据此前深圳住建局公布的《2020年深圳市计划入市商品房情况 (住宅及商务公寓)》,碧桂园观麓花园是龙岗宝龙街道计划入市的唯一项目,预售牵涉到商品住宅864套、7.99万平方米,以及商务公寓160套、5100平方米。

碧桂园观麓花园的项目人员向观点地产新媒体提供的说法是,项目开盘时间有可能在8月底,目前尚未确认价格,可供参考的是周边项目售价,其中在售一手房大约3.9万元/平方米,二手房大约4.6万元/平方米。

观麓是碧桂园云麓国际社区的其中一期,另外两期是观岭、观璟。公开发表信息表明,碧桂园云麓国际社区总建面约约80万平方米,原为水一村城市更新单元,于2013年纳入城市更新计划,2015年获批规划草案,2016年2月被碧桂园从深广瀛集团手中购得。

2016年6月2日,碧桂园惠深区域与深广瀛、汇联金融服务签下,据此介入开发水一村附近的洋桥与汉田片区城市更新,当时莫斌亲自参加签下仪式。除了水一村、洋桥与汉田,深广瀛还有积谷田等城市更新项目。

碧桂园当时称,与深广瀛签约公司将在龙岗获取建面约260万平方米的项目,初步估算货值约1000亿元。其并回应这是时隔2015年股权并购坂田中心区两地块,2016年2月获得龙岗南约社区水一项目,及5月竞得光明区商业用地以来,在深圳的“又一高占位之举”。

一位投资者向观点地产新媒体获取的碧桂园业绩报告表明,累计2019年6月30日,碧桂园云麓国际社区观麓的楼面地价约为1.4万元/平方米,权益可售建面5.64万平方米,权益可售资源为20.59亿元,据此推算出售价约3.65万元/平方米,对比土地成本仍有较大盈利空间。

若按照目前周边项目在售价3.9万元/平方米推算,碧桂园在观麓的权益可售资源将升到近22亿元。

投资者提供的报告进一步显示,去年中期碧桂园在深圳的权益可售项目达8个,分别是荣汇、观麓、坪山心海城、凤凰国际智谷、福永碧桂园领寓、凤凰国际公馆、新生绿谷等,总计权益可售建面65.78万平方米,对应权益可售资源224.56亿元。

而据观点地产新媒体理解,除了观麓,上述可售项目大部分在过往已开盘,其中荣汇归属于工改保障房项目,是碧桂园2015年转入深圳首作;福永碧桂园领有寓于2018年已推出二期,新生绿谷则归属于碧桂园联合翠绿集团打造的生物科技产业园,并于2019年5月开放。

在深圳房地产信息网上搜寻碧桂园的在售楼盘,也并未得到有效地结果。

原有改退出计划

碧桂园对于一线城市的态度,无疑是复杂与矛盾。

2015年起,主攻三四线城市的碧桂园明确提出“环抱一二线城市”的发展战略,成立一线事业部,减缓布局一线城市的步伐。碧桂园高层当时对媒体形容,公司对一二线的价值判断基本上已经超过“前所未有的高度”。

从此北上广深的土地市场,便多了一个巨头的身影。以深圳为事例,碧桂园为唤起积极性,容许一线事业部、莞深区域、惠深区域在深圳竞争抢走地,只不过由于招拍挂竞争激烈,三个团队主要改向收购或合作形式插手旧改为,以此稳固中长期土地储备。

数据显示,累计2018年底,碧桂园在深圳储备的项目逾40个,城市更新储备用地约150万平方米,总货值约4000亿元。其它一线城市中,截止2017年底碧桂园在上海也储备了大约15个项目。

这期间碧桂园在深圳推出的项目还包括阳光苑、荣汇、星荟大厦、领寓等,部分项目在集团合约销售前100项目明细清单里也较为靠前。其中,2017年碧桂园将荣汇项目位列25位,2018年福永碧桂园领寓位列第8位。

而2019年年报中,碧桂园销售项目前100的名单已难觅深圳项目,这体现出深圳区域供货的不连续及不稳定性。按观麓20多亿的权益可售资源计,该项目不及碧桂园去年权益销售的0.4%。

碧桂园赛马式拿地竞争也造成一些问题,2017年中旬该公司一线事业部解散,前后仅历时不足两年。不过,当时观点地产新媒体了解到,碧桂园的一线城市战略并会调整。

投资者向观点提产获取的碧桂园业绩报告表明,截止2019年底,碧桂园在深圳已透露权益项目个数为9个,较半年前减少1个,对应权益可售资源却减少至217亿元;潜在项目13个,较半年前减少15个,潜在权益可售资源降28%至1408亿元;合计项目个数22个,总体增加14个,总权益可售资源叛25.6%至1625亿元。

考虑到追加入市项目较少,从2018年、2019年中期到2019年底的项目个数看,碧桂园在深圳的项目布局开始呈现出膨胀的态势。

由于深圳旧改为市场大部分靠近公众视线,关于碧桂园具体退出了哪些项目难以一一查找。为数不多的资料显示,去年9月份碧桂园、京基联合开发的南山区南山街道荔林公园北地块更新项目专规草案取得公示,但3个月后,碧桂园退出不再股权60%。

好比是深圳,碧桂园透露的在东莞、惠州且定位目标市场为深圳的项目储备,在过去一年间也经常出现大幅度上升,还包括惠州项目个数从76个降至42个。目前尚未确认有多大比例为通过销售去化。

一位深圳业内人士对观点地产新媒体回应,碧桂园在深圳的潜在项目有可能只是出于签署意向阶段,没有签订月合同。“很多种情况造成项目做不了,比如企业主动退出,资金问题被迫退出,业主拒绝接受合作,以及政策变动等等。”

合一城市更新集团董事总经理罗宇则向观点地产新媒体表示,业界确实传闻碧桂园有可能计划解散一些项目。

至于退出原因,罗宇认为,碧桂园有可能是出于战略调整的考虑到,通过买入售出移位更适合的项目。“项目换仓调整其实也是很正常的事,许多房企都有。”

从集团层面看,对深圳的态度改变,只是碧桂园战略再度调整的缩影之一。在2020年的区域布局上,碧桂园提出的原则变更为“坚持深耕三四线,极力下沉五六线,谨慎投资一二线”。同时有消息称之为,碧桂园广东7个区域统合为2个,包括原深圳区域被并入莞浅区域。

这种转变既有时代性、区域性因素,也有该公司自身的适应性因素。

长期研究碧桂园的资本市场人士表示,截至2019年底,碧桂园三四线城市项目提供18个月后的投资转化率为1.27,而同行一二线城市项目的该指标为0.71或以下。同时碧桂园指出其入驻的三四线城市中,88%的城市正处于库存紧缺或合理状态。

2019年,碧桂园获取了398宗地,权益预期建面5272万平方米,权益总代价1606亿元。按权益面积分,位于一线且目标一线的土地占到1%,坐落于二线且目标一线的土地占1%,位于二线且目标三四线的土地也仅占1%,而位于三四线且目标三四线的土地占比达66%。

就项目减少一事,观点地产新媒体约见碧桂园深圳区域涉及高层,但仍未回应。

(文章来源:观点地产网)

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